Obok wielu przypadków nabycia prawa własności nieruchomości na gruncie prawa cywilnego, jednym z ciekawszych przypadków jest uzyskanie tego prawa w drodze zasiedzenia. Zauważyć warto, że przepisy o zasiedzeniu nieruchomości stosuje się także do nabycia w drodze zasiedzenia służebności, oraz jak przesądzono w orzecznictwie sądowym, także służebności przesyłu[1].
Podstawową przesłanką nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia, jest udowodnienie nieprzerwanego okresu posiadania nieruchomości, faktycznie jak właściciel. To, jak długi ten okres czasu powinien być, zależne jest natomiast od istnienia po stronie posiadacza tzw. dobrej lub złej wiary, tj. ustalenia, czy dany podmiot ma świadomości, że prawo własności mu nie przysługuje lub czy takiej świadomości nie ma.
„Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.” (art. 172 Kodeksu Cywilnego)
Zagadnieniem problematycznym, które pojawia się w sprawach o zasiedzenie, jest odpowiedź na pytanie, w jakim momencie należy ustalać istnienie owej dobrej lub złej wiary. Czy istotny jest tutaj sam moment wejścia w posiadanie prawa, czy moment wystąpienia z roszczeniem? Co jeśli ten stan zmienił się na przestrzeni lat?
Odpowiedź na powyższe pytania została tym czasem przesądzona w orzecznictwie sądowym.
Jak przykładowo zauważył Sąd Apelacyjny w Katowicach „W odniesieniu do posiadania prowadzącego do zasiedzenia, o rodzaju wiary posiadacza, a w następstwie o długości terminu niezbędnego do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, decyduje wyłącznie chwila objęcia jej w samoistne posiadanie.”[2]
Posiadacz, który w chwili objęcia posiadania był w dobrej wierze, może zatem domagać się stwierdzenia zasiedzenia po upływie dwudziestu lat – ewentualna późniejsza zła wiara nie szkodzi.
Z drugiej strony, czy oznacza to, że podmiot, który objął nieruchomość (lub prawo służebności) w posiadanie w złej wierze, będzie mógł domagać się stwierdzenia zasiedzenia, w każdym przypadku, tylko po upływie lat trzydziestu? Nie zawsze.
Należy mianowicie pamiętać o zasadzie, która wynika z art. 176 § 1 zd. 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym przepisem: Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.” Płynie stąd istotna zasada, pozwalająca na posiłkowanie się dobrą wiarą swojego poprzednika prawnego.
Jak wskazano w jednym z orzeczeń sądowych, „zasada, zgodnie z którą „późniejsza zła wiara nie szkodzi”, ma zastosowanie także do następcy prawnego pierwotnego posiadacza przy doliczaniu posiadania tego poprzednika.[3] Jeśli więc posiadacz prawa służebności, od początku świadomy, że korzysta z cudzego gruntu bez tytułu prawnego (a zatem pozostaje w złej wierze), przejął to prawo od podmiotu, który wchodząc w posiadanie pozostawał w dobrej wierze, to nowy posiadacz, będzie miał możliwość domagać się stwierdzenia zasiedzenia tego prawa już po dwudziestu latach. Zatem wcześniejsza dobra wiara pomaga.
Jakie może mieć to znaczenie dla przedsiębiorcy przesyłowego lub dla właściciela gruntu, który taki przedsiębiorca zajmuje?
Współcześni przedsiębiorcy przesyłowi, to nierzadko następcy prawni państwowych przedsiębiorstw, zajmujących się np. dystrybucyjną energii elektrycznej, którzy niegdyś wybudowali swoje sieci i urządzenia przesyłowe na gruntach Skarbu Państwa. Tymczasem Sąd Najwyższy, wypowiadając się na temat stanu wiary posiadania państwowych przedsiębiorstw przesyłowych, stwierdził, że w okresie obowiązywania tzw. jednolitej własności państwowej, należy uznać, że przedsiębiorstwa te obejmowały w posiadanie nieruchomości Skarbu Państwa, w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu, w dobrej wierze[4].
Współcześni przedsiębiorcy przesyłowi, którzy próbują uzyskiwać stwierdzenia na swoją rzecz zasiedzenia służebności przesyłu, i przy liczeniu okresu zasiedzenia doliczają czas posiadania przez poprzednika prawnego, w sytuacji, w której sami nie legitymują się dobrą wiarą objęcia posiadania służebności, będą mogli jednak powołać się na dobrą wiarę swoich poprzedników prawnych.
Przy okazji – początek i zasady liczenia biegu zasiedzenia służebności przedsiębiorstw przesyłowych na gruntach państwowych, to osobne zagadnienie, również warte uwagi.
Ale o tym już w kolejnym wpisie…
Łukasz Strzelec Magdalena Śliwińska Radca prawny Radca prawny
[1] uchwała SN z dnia 22 maja 2013r. sygn. III CZP 18/13;
[2] wyrok SA w Katowicach z dnia 24 stycznia 2019r. sygn. V ACa 655/17;
[3] wyrok SA w Katowicach z dnia 24 stycznia 2019r. sygn. V ACa 655/17;
[4] wyrok SN z dnia 5 marca 2021 r. sygn. I CSKP 84/21.
